Polski
Domy studenckie, ośrodki dla seniorów, aparthotele i mieszkania na wynajem przyciągają coraz większą uwagę inwestorów. Jakie są atuty takich aktywów i potencjał polskiego rynku? Czy są one w stanie konkurować z klasycznymi klasami aktywów na rynku nieruchomości? Nad tymi zagadnieniami zastanawiali się uczestnicy paneli „Student nasz pan” i „Inne alternatywne produkty inwestycyjne”, które odbyły się podczas czwartej konferencji Inwestycje na Rynku Nieruchomości Komercyjnych zorganizowanej przez Eurobuild Conferences.
Rynek prywatnych akademików zaczyna dopiero w Polsce dynamiczny rozwój, nie brakuje jednak graczy ze sporym doświadczeniem. – Jesteśmy aktywni na tym rynku od 2014 roku. W trzech obiektach – w Poznaniu, Lublinie i Łodzi – mamy 1060 łóżek. Następny jest otwierany właśnie Wrocław. Widzimy zapotrzebowanie na taki produkt i jego dynamiczny wzrost. Sami jesteśmy też w kluczowej fazie rozwoju i debiutu na rynkach warszawskim, trójmiejskim czy krakowskim. Negocjujemy inwestycje w tych miastach. Przyglądamy się też mniejszym miastom, może nie tak oczywistym, ale mogących wzmocnić naszą pozycje w skali ogólnopolskiej. W ciągu najbliższych kilku lat chcielibyśmy mieć co najmniej 5 tys. łóżek – zapowiada Jolanta Bubel, dyrektor operacyjny, Student Depot.
Pierwszym projektem pochwalił się też Jakub Bartos, dyrektor Segmentu Mieszkaniowego, Golub GetHouse. – Rozpoczęliśmy budowę pierwszego akademika prywatnego na krakowskim Zabłociu. Realizujemy obiekt dla ponad 700 studentów. W przyszłym roku będzie już można z niego korzystać. Kolejny projekt tego typu planujemy w Warszawie – będzie miał ponad pół tysiąca łóżek. Myślę, że budowa ruszy na przełomie 2018/2019. Planujemy też kolejne przedsięwzięcia w tym sektorze. Bardzo ciekawymi miejscami dla nas stają się Lublin i Poznań – zapowiedział Jakub Bartos.
Na studentów z zasobniejszymi portfelami stawia z kolei firma Metropolitan Investment. – Podstawowymi polami naszej działalności są parki handlowe i prywatne akademiki. W przypadku tych ostatnich stawiamy na produkt z wyższej półki. Realizujemy aktualnie dwa takie obiekty w Trójmieście: Gdański Harvard w Gdańsku-Wrzeszczu i Apartamenty Olimpijskie w Gdańsku-Żabieńcu, na styku Gdańska i Sopotu. Analizujemy także inne lokalizacje głównie w dużych ośrodkach uniwersyteckich, tj. Krakowie, Warszawie, Lublinie, Katowicach, Łódzi oraz Wrocławiu – wymienił Rafał Kroczak, dyrektor ds. analiz, Metropolitan Investment.
Rynek prywatnych akademików robi się na tyle atrakcyjny, że coraz bardziej łakomym okiem spoglądają na niego banki finansujące inwestycje w nieruchomości. – Mamy duży, stabilny portfel finansowanych nieruchomości w dużej mierze skupiony wokół biur, magazynów czy centrów handlowych, ale cały czas szukamy nowych możliwości. Jedną z takich nisz, na którą patrzymy od dłuższego czasu, jest z pewnością rynek prywatnych akademików. Statystyki przemawiają na jego korzyść. Jest on wprawdzie w fazie bardzo wczesnego rozwoju, ale widzimy w nim duży potencjał. Pracujemy nad tym, żeby niedługo móc ogłosić zamkniętą transakcję w tym segmencie – w warstwie inwestycyjnej. Interesuje nas również część deweloperska – zapewnił Michał Miecznicki, dyrektor Departamentu Finansowania Dłużnego, Bank Zachodni WBK.
Panel „Student nasz pan” moderował Maximilian Mendel, MRICS, partner, Dział Doradztwa Transakcyjnego, Reas.
Alternatywa nie boli
W kolejnym panelu, którego moderatorem był Kamil Kowa, dyrektor Działu Doradztwa Kapitałowego i Wycen, Savills Polska, prelegenci dyskutowali na temat innych alternatywnych produktów inwestycyjnych. – Nie tylko w Polsce, ale i na świecie ośrodki dla seniorów, aparthotele, mieszkania na wynajem to stosunkowo nowe i specjalistyczne klasy aktywów. Trzeba dobrze rozumieć ten biznes. Dzięki dużej kompresji stóp kapitalizacji inwestorzy są jednak skłonni zainteresować się takimi nieruchomościami. Panie Arturze czy poza inwestorami indywidualnymi obserwujecie większe zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych? – zapytał Kamil Kowa.
Artur Kaźmierczak, prezes, Mzuri Investments: – Coraz więcej inwestorów instytucjonalnych z nami rozmawia. Są ciekawi, czy w Polsce jest na tyle duży operator najmu, który byłby w stanie obsłużyć ich inwestycje. O ile na rynku biur czy centrów handlowych nie ma takich wątpliwości, to w segmencie mieszkań na wynajem te wątpliwości mogą występować – wyjaśnia Artur Kaźmierczak.
Kamil Kowa: Brakuje nam jednak produktu. Czy w warunkach ostrej konkurencji z deweloperami biurowymi i mieszkaniowymi nadal można znajdować ciekawe okazje inwestycyjne by taki produkt dostarczać?
Jakub Nieckarz, prezes, Property Value Investments: To jest duży problem, znacznie większy niż zdobycie kapitału i znalezienie finalnego odbiorcy na produkt inwestycyjny, który my proponujemy. Trzeba się godzić na coraz niższą marżę. To wciąż jest jednak bardzo dobry biznes zwłaszcza przy prawie nieograniczonym dopływie finalnego odbiorcy i jego kapitału. Moda na inwestowanie w nieruchomości jest dzisiaj tak duża, że nie nadążamy z wypuszczaniem dobrych produktów na rynek. Drugim, może nawet większym problemem jest wynajdowanie operatorów na nieruchomości, które budujemy. Jest ich ciągle w Polsce zbyt mało, a ponadto mają swoje sposoby na dostarczanie sobie nieruchomości. To wszystko jest jednak niwelowane przez stały i niczym nieograniczony dopływ inwestorów.
Kamil Kowa: Grupa Orpea miała okazję dużo namieszać na rynku opieki senioralnej poprzez swoje zakupy i jak sądzę trend ten będzie kontynuowany. Czy deweloperzy, którzy dostarczają to dla Państwa produkt mogą liczyć na zainteresowanie?
Beata Leszczyńska, prezes, Medi-system, Grupa Orpea: Niekoniecznie. Nasza działalność jest zwolniona z VAT-u i najkorzystniej wygląda dla nas zakup działki i budowa. Realizujemy więc sami duże inwestycje w dużych miastach, na nieruchomościach, które są zlokalizowane w centrach. Konkurujemy na tym polu z podmiotami budującymi hotele i akademiki. Z mieszkaniówką o grunty raczej nie konkurujemy z powodu wysokich cen takich nieruchomości. Udaje nam się jednak pozyskiwać parcele, ale nie ukrywam, że jest trudno.
Kamil Kowa: Co jest istotne w takich klasach aktywów dla banku finansującego inwestycje w nieruchomości? Jakie kryteria te produkty powinny spełniać?
Łukasz Białecki, director, head of Real Estate Financing, bank Pekao: Szukamy tego samego, co inwestorzy – dywersyfikacji i atrakcyjnych stóp zwrotu. Co ważne są to produkty złotówkowe i z perspektywy banku, który ma finansowanie w złotych jesteśmy dużo bardziej konkurencyjni niż przy finansowaniu np. biur gdzie konkurencja banków ze strefy euro jest bardzo ostra. Przyglądaliśmy się kilku projektom domów senioralnych i jesteśmy na takie inwestycje otwarci aczkolwiek nie podejmowaliśmy inwestycji na dużą skalę w tym segmencie. Naszym zdaniem to biznes z istotnymi ryzykami operacyjnymi związanymi z długoterminowymi kosztami opieki. Mocno wierzymy z kolei w segment mieszkań na wynajem. Jest to ciekawy sektor dla banków ponieważ jest to niemal klasyczny produkt nieruchomościowy – ryzyka operacyjne są dość umiarkowane. Po drugie, przy dobrym ustrukturyzowaniu takich projektów, w przypadku gdy taka inwestycja nie zadziała, bank może zbyć lokale sztuka po sztuce.
oprac./edited: Tomasz Szpyt-Grzegórski
